Debitorskifte af ejerpantebrev

Hvad er en debitor og et debitorskifte?

Debitor er en betegnelse for en person, som skylder noget til en anden. Når det kommer til bolighandel, bliver du debitor, når du for eksempel låner penge til finansieringen af dit boligkøb. Her skylder du banken og/eller realkreditinstituttet en sum penge, hvilket gør dig til debitor og dem til kreditor.

Det er et debitorskifte, når personen (debitor), der skylder penge væk, overdrager sin gæld en anden person. Et debitorskifte er dermed en overdragelse af gæld. Personen, der overtager gælden og bliver den nye debitor, overtager også de vilkår og krav, der gjaldt for den oprindelige debitor – medmindre andet er aftalt med kreditor.

Debitorskifte sker oftest ved bolighandler, hvor ejerpantebrevet, der beskriver gældsforholdet i boligen, skal overdrages til den nye ejer.

Debitorskifte i forbindelse med boligkøb

Når du køber en bolig, er det normalt, at du også overtager den forrige ejers forpligtelser. Det er for eksempel ofte sådan, at den forrige ejer har brugt boligen til at stille sikkerhed for det lån, som blev optaget, da boligen oprindeligt blev købt. Det betyder, at en bank, realkreditinstitut og/eller anden kreditor har underpant/sikkerhed i ejerpantebrevet, så de har dækning for deres lån i tilfælde af, at debitor pludselig ikke vil betale af på sin gæld længere.

Forpligtelser over for ejerforening

Der vil næsten altid skulle ske et debitorskifte i forbindelse med købet af en ejerlejlighed. Når du overtager en ejerlejlighed fra den tidligere ejer, overtager du også dennes forpligtelser over for ejerforeningen. Disse forpligtelser er knyttet til selve lejligheden, hvorfor det ikke er muligt at fraskrive sig forpligtelserne.

Når du køber en ejerlejlighed, er denne beliggende i en ejendom, hvor der også er andre lejligheder. Til at administrere denne ejendom, og de tilhørende fællesarealer, er der en ejerforening, som består af alle lejlighedsejerne i ejendommen. Som ejer af en lejlighed i ejendommen, har du nogle forpligtelser overfor ejerforeningen og dermed også de andre ejere.

En ejers forpligtelser over for ejerforeningen sikres typisk med et ejerpantebrev, hvor ejeren står angivet som debitor. Ejerpantebrevet er i langt de fleste tilfælde stiftet på forhånd af den tidligere ejer, da der kun skal stiftes et nyt, hvis du er den første ejer af lejligheden. Når ejerskiftet sker, sker der altså også et skifte i ejerpantebrevet, hvor køberen bliver den nye debitor. Ejerpantebrevet er først gyldigt, når dette er blevet tinglyst.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Hvilke forpligtelser følger med et ejerpantebrevet?

Når du laver eller overtager et ejerpantebrev, bliver du indsat som både pantsætter (debitor) og panthaver (kreditor) i pantebrevet. Du gør dermed krav mod dig selv. Det kan lyde forvirrende, men formålet med denne handling er, at du efterfølgende kan overdrage ejerpantebrevet til eksempelvis en bank, realkreditinstitut eller anden kreditor, der til gengæld kan lade dig optage et lån. Du bruger altså ejerpantebrevet til at stille sikkerhed i din bolig, så du kan låne penge.

Når du køber en ejerlejlighed, vil ejerforeningen som udgangspunkt have det som krav, at der oprettes et ejerpantebrev, hvori ejerforeningen får underpant/sikkerhed. Det skyldes, at ejerforeningen skal sikre sig, at de uanset hvad kan få penge udbetalt til dækning af din andel af fællesomkostningerne, hvis du eksempelvis stopper med at betale fællesudgifter eller sælger boligen på tvangsauktion. Ejerforeningen har nemlig også kreditorer, som de skal stille sikkerhed for.