Ejendomsavancebeskatning

Hvad er ejendomsavancebeskatning

Ejendomsavancebeskatning er beskatning af fast ejendom, som først får sin virkning ved salg. Ved ejendomsavancebeskatning beskattes fortjenesten af ejendomssalget, som udgøres af avancen mellem anskaffelses- og salgssummen. Omvendt kan et tab i avancen fradrages, men dog kun i forbindelse med fortjenester fra andre ejendomssalg. Fortjenesten ved boligsalget beskattes som kapitalindkomst, hvorfor trækprocenten henholdsvis er 42% ved fortjeneste over 42.800 kr. og 37,7% ved fortjeneste under.

Som udgangspunkt er alle boliger og ejendomme i Danmark underlagt ejendomsavancebeskatning. Der findes dog to undtagelser, som du med stor sandsynlighed kan være underlagt:

• Parcelhusreglen

• Salg som næringsvej

Parcelhusreglen 

Hvis du har solgt din bolig før, er du nok bekendt med parcelhusreglen. Reglen betyder, at din gevinst ved salg kan være skattefri, hvis boligen opfylder nogle kriterier.

• Boligen skal være anvendt som bolig for dig selv eller din husstand

• Boligen skal være et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed, en andelslejlighed eller et sommerhus/fritidshus

• Boligens grundareal er mindre end 1.400 m2

Der er intet krav om en minimums beboelsesperiode i boligen. Kravet er blot, at du skal have boet i boligen på et eller andet tidspunkt, mens du har ejet den. Du skal være opmærksom på, at hvis du som forældre køber en bolig som forældrekøb, så er fortjenesten ved salget ikke skattefri, hvis boligen sælges til en tredjemand. Hvis boligen overdrages/sælges til barnet, gælder der andre regler, som kan medføre skattefrihed.

Hvis boligen er mere end 1.400 m2, er der stadig undtagelser til skattepligten. Hvis udstykning af grunden (bebyggelse af ny bolig) vil være værdiforringende for din bolig, eller hvis udstykning ikke er muligt, kan du undgå skattepligten. Dette er ikke en vurdering, du selv kan foretage, hvorfor professionel hjælp er nødvendigt.

Salg som næringsvej 

Den anden undtagelse til ejendomsavancebeskatningen er, hvis salget sker som led i næringsvirksomhed. Dette betyder, at boligen skal være købt med formål om videresalg eller udlejning, og ikke beboelse for ejeren selv. Næring er altså, når den skattepligtige person handler med ejendommen som sin levevej eller delvise levevej. Om der foreligger næring eller ej, skal i visse tilfælde afgøres af en konkret bedømmelse, hvor der kan tages udgangspunkt i følgende kriterier:

• Det samlede antal solgte ejendomme/boliger.

• Kontinuitet af salgene.

• Størrelsen af de opnåede fortjenester.

Beskatning af boliger som næringsvirksomhed falder ikke ind under ejendomsavancebeskatning, men reguleres derimod efter de almindelige regler i skatteloven, hvor fortjenester er skattepligtige og tab fradragsberettigede. Der er derfor ikke tale om skattefrihed, som ved parcelhusreglen, men blot beskatning efter andre regler. 

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Hvordan beregnes ejendomsavancebeskatningen?

Som nævnt ovenfor opgøres ejendomsavancebeskatningen på baggrund af avancen mellem anskaffelses- og salgssummen. Salgssummen udgøres af den kontante salgspris, fratrukket salgsomkostninger som f.eks. udgifter til mægler og advokat. Anskaffelsessummen afhænger af tidspunktet for ejendommens anskaffelse.

Hvis ejendommen er anskaffet før 19 maj 1993 opgøres den skattepligtige anskaffelsessum som enten:

• 1) Ejendomsværdien pr. 1 januar 1993 med et tillæg på 10%.

• 2) Ejendomsværdien pr. 1 januar 1993 med et tillæg på 10% og med et tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1 januar 1996.

Er ejendommen anskaffet efter 19 maj 1993, består anskaffelsessummen af den faktiske købesum, plus købsomkostninger.

Når anskaffelsessummen er fastlagt, tillægges denne et tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår fra 1993 og frem, hvis ejendommen er købt før 1993. Hvis ejendommen er købt efter 1993, så tillægges de 10.000 kr. fra det år, hvor ejendommen er anskaffet, og frem. Salgsåret for ejendommen skal ikke tælles med, medmindre ejendommen købes og sælges i samme årstal. 

Eksempel: Tim købte i 2007 en ejendom, som han ikke anvendte til beboelse, for 4.500.000 kr. med købsomkostninger på 35.000 kr. Han vil sælge ejendommen i 2019, hvorfor anskaffelsesprisen skal tillægges 12 år tillæg af 10.000 pr. år. Anskaffelsessummen bliver dermed i alt 4.655.000 kr. Ejendommen sælges til 6.000.000 kr. hvorfor beskatningsgrundlaget (avancen) bliver 6.000.000 - 4.655.000 = 1.345.000 kr. Af disse 1.345.000 kr. Skal Tim betale 42% i skat, hvilket til sidst giver 780.100 kr. til ham selv, efter skat.

Ved afståelse af ejendommen kan sælgeren trække visse udgifter fra den samlede afståelsessum. Disse udgifter inkluderer typisk honorarer til ejendomsmæglere og advokater og stempelafgift på skødet. Der kan også være mulighed for at fradrage andre omkostninger såsom erstatninger til lejere for at frigøre lejemål eller omkostninger til oprettelse af ejerskiftelån.

Finansieringsomkostninger kan generelt ikke medregnes i avanceopgørelsen.

Bortfald af skattefriheden

Din skattefrihed kan bortfalde, selvom du falder ind under parcelhusreglen. Dette kan ske, hvis din ejendom har skiftet karakter og er blevet en erhvervs- eller udlejningsejendom. Hvis ejendommen anvendes til erhverv kræver det, at ejendommen efterfølgende igen anvendes som bolig, før at skattefriheden er gældende. Hvis bolig både er til beboelse og erhverv, skal der foretages en konkret vurdering. Hvis du har anskaffet dig en helårsbolig med formålet om at anvende denne som fritidsbolig, opnår du skattefrihed ved at godtgøre, at formålet med anskaffelsen var et privat formål. Retten til skattefriheden bortfalder, hvis du i en periode udlejer bolig til tredjemand, da formålet hermed ikke udelukkende har tjent til privat formål.