Ejerpantebrev

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er en særlig type af pantebrev/dokument, der ofte oprettes af ejeren af en fast ejendom, når han eller hun vil stille sikkerhed for et lån eller lignende. I et ejerpantebrev står  ejendommens ejer både som panthaver og pantsætter. Det betyder derfor, at ejeren af ejerpantebrevet både er debitor og kreditor. Ejeren erklærer altså med et ejerpantebrev at have et krav mod sig selv.

Hvad er formålet med et ejerpantebrev?

Da ejeren af ejerpantebrevet både er debitor og kreditor, bliver ejeren hverken rigere eller fattigere ved at have et ejerpantebrev. Ejeren kan dog vælge at overdrage ejerpantebrevet til en anden part, eksempelvis til en bank i forbindelse med optagelse af et lån. Dette gør man, da pengeinstitutter typisk vil kræve, at man stiller sikkerhed i sin ejendom for at kunne optage et lån. Overdragelsen af de rettigheder og den sikkerhed, der ligger i ejerpantebrevet, sker ved en såkaldt underpantsætning af ejerpantebrevet.

Eksempel: Søren har et ejerpantebrev på 100.000 kr. i sit hus og skal låne 50.000 kr. af banken. Banken har krævet, at de skal have sikkerhed i Sørens ejendom for at give ham lånet. Søren giver derfor banken en underpanteret i sit ejerpantebrev som sikkerhed for lånet. Banken kan herefter kræve huset solgt på tvangsauktion, hvis Søren ikke betaler lånet tilbage.

Når du køber en bolig, vil du ofte også overtage den forrige ejers forpligtelser. I den forbindelse sker der et såkaldt debitorskifte af ejerpantebrevet, hvilket kort fortalt betyder, at du overtager sælgers ejerpantebrev og bliver indsat som den nye debitor.

Skal et ejerpantebrev tinglyses?

Et ejerpantebrev skal tinglyses for at være gyldigt ligesom alle andre pantebreve. Hvis du opretter et ejerpantebrev og ikke tinglyser det, vil det altså ugyldigt. Hvis du senere skal overdrage rettigheder og sikkerhed til en anden part, altså stifte underpant, skal dette også tinglyses for at være gyldigt. Tidligere var pantebreve fysiske. Det betød, at når ejeren af et ejerpantebrev overdrog ejerpantebrevet til eksempelvis en bank, fik banken ejerpantebrevet i fysisk forstand. Da den digitale tinglysning blev indført i Danmark den 8. september 2009 blev det et krav, at alle pantebreve skulle være digitale. Derfor sker tinglysningen af et ejerpantebrev i dag på tinglysning.dk.

Hvad koster det at tinglyse et ejerpantebrev og underpant? 

Tinglysningen af et ejerpantebrev medfører en tinglysningsafgift til det offentlige. Tinglysningsafgiften for et ejerpantebrev er på et fast beløb på 1.730 kr. og et variabelt beløb på 1,45 % af ejerpantebrevets størrelse.

Eksempel: Søren skal tinglyse sit ejerpantebrev, der er på 100.000 kr. Tinglysningsafgiften vil altså være en fast afgift på 1.730 kr. samt 1,45 % af de 100.000 kr., der svarer til 1.450 kr. Søren skal altså betale en samlet tinglysningsafgift på 3.180 kr. til det offentlige.

Selvom stiftelse af underpant også skal tinglyses, er der ingen tinglysningsafgift forbundet med dette. Derfor kan rettighederne og sikkerheden i ejerpantebrevet gyldigt overdrages til en kreditor, uden at det koster ekstra.

Hvad er fordelen ved et ejerpantebrev?

Ejerpantebrevet har flere fordele. En af de væsentligste fordele er, at et ejerpantebrev giver en vis fleksibilitet for ejeren af ejendommen, da han eller hun, kan give sikkerhed i sin faste ejendom, inden for en fastsat ramme (ejerpantebrevets størrelse), med sit ejerpantebrev. En anden væsentlig fordel er, at ejeren kan overdrage rettighederne og sikkerheden i ejerpantebrevet uden omkostninger, da der ikke er tinglysningsafgift forbundet med stiftelse af underpanten. Det er nemlig sådan, at når et ejerpantebrev er oprettet og tinglysningsafgiften er betalt, kan det overdrages frit og flere gange uden at der skal betales yderligere tinglysningsafgifter, som ellers ville være tilfældet, hvis der skulle oprettes et nyt pantebrev hver gang.

Skal jeg have et ejerpantebrev?

Der er ingen krav om, at man skal oprette et ejerpantebrev. Derfor er det helt op til den enkelte, hvorvidt han eller hun ønsker og har behov for det. Dog er det i mange tilfælde en fordel, hvis man skal optage et lån eller lignende og banken eller anden kreditor ønsker sikkerhed i en fast ejendom.

Hvad sker der, når jeg har betalt min gæld?

I tilfælde hvor du har stiftet underpant til eksempelvis en bank for at kunne optage et lån og nu har tilbagebetalt lånet, skal banken ikke længere have sikkerhed i din faste ejendom med ejerpantebrevet, da du jo ikke længere skylder dem penge. Det er derfor vigtigt, at du sørger for, at banken ikke længere har underpant i dit ejerpantebrev. Det betyder i praksis, at deres underpant skal aflyses i tinglysningssystemet, så banken ikke længere fremgår som underpanthaver i dit ejerpantebrev.