Familieoverdragelse

Hvad er familieoverdragelse?

Familieoverdragelse er betegnelsen for den situation, hvor en fast ejendom bliver overdraget mellem familiemedlemmer til en gunstig pris. Dette kan både være mellem ægtefæller, ugifte samlevende, bedsteforældre og børnebørn m.v. Det er dog typisk situationen, hvor fast ejendom overdrages fra forælder til barn, der er tale om ved familieoverdragelse – altså overdragelsen af en fast ejendom, der oprindeligt har været et forældrekøb, men nu skal sælges til barnet.

20 %-reglen

20 %-reglen går ud på, at du som forælder ved overdragelsen af en fast ejendom til dit barn, som udgangspunkt er berettiget til at videresælge ejendommen til en pris, der afviger op til 20 % i forhold til den offentlige ejendomsvurdering.

Eksempel: Torben og Bettina er gift og har sammen datteren Alma. Da Torben og Bettina er ved at komme op i alderen, har de besluttet sig for at bruge deres sommerhus til helårsbeboelse og dermed fraflytte deres nuværende ejerlejlighed. I den forbindelse vil de gerne sælge ejerboligen til datteren Alma og helst billigst muligt. Ejerlejligheden er ifølge den offentlige ejendomsvurdering 2.000.000 kr. værd.

Idet Torben og Bettina er forældre til Alma, har de mulighed for at sælge ejerlejligheden til hende til en pris, der er 20 % mindre, end hvad ejerlejligheden ifølge den offentlige ejendomsvurdering er værd. Det betyder, at Alma kan købe ejerlejligheden til 1.600.000 kr. af forældrene i stedet for at skulle betale 2.000.000 kr.

Det, der er specielt ved 20 %-reglen er, at du som udgangspunkt skal sælge fast ejendom til handelsværdien. Når du sælger ejendommen til mindre end handelsprisen til dine børn, vil det reelt svarer til, at du giver en pengegave, hvilket i den beløbsstørrelse normalt ville udløse en gaveafgift på 15 %. 20 %-reglen er undtagelsen til dette udgangspunkt og dermed en smart løsning til dem, der ønsker at give en større pengesum til deres børn.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Hvad er forskellen på  den nye og den gamle regel?

Førhen var det muligt at lave familieoverdragelse til en pris, der afveg op til 15 % fra handelsværdien. Handelsværdien blev dog fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering, der altid lå under den reelle handelsværdi. Sidenhen er 20 %-reglen blevet indført, hvilket ved første øjekast lader til at skabe bedre vilkår for familieoverdragelser.

Dette er dog ikke helt retvisende, da den ny ejendomsvurderingslov også kommer til at have betydning for den offentlige ejendomsvurdering, som de 20 % i forhold til overdragelsesprisen bygger på. Dette indebærer reelt, at de offentlige ejendomsvurderinger vil blive mere præcise i fremtiden og derfor i højere grad svare til handelsværdien, hvorfor muligheden for at lave en billig familieoverdragelse bliver snævrere.

Så selv om 20 % er mere end 15 %, så vil den offentlige ejendomsvurdering i langt de fleste tilfælde også blive højere, hvorfor handelsværdien vil starte i et betydeligt højere prisleje end hidtil.

Hvilke familiemedlemmer er omfattet af 20 %-reglen?

Det er som udgangspunkt kun nærtstående familiemedlemmer, der kan benytte 20 %-reglen ved familieoverdragelse. 20 %-reglen angiver imidlertid ikke, hvem der er omfattet af begrebet “nærtstående familie”. Det må dog antages, at der gælder de samme regler som for de almindelige skatteretlige regler. Ifølge disse regler, udgør nærtstående familiemedlemmer:

• ægtefæller
• ugifte samlevende
• forældre
• bedsteforældre
• børn (inkluderer sted- og adoptivbørn)
• børnebørn
• børn og børnebørns ægtefæller/ugifte samlevere

Gælder 20 %-reglen for alle familieoverdragelser af fast ejendom?

Det skal bemærkes, at 20 %-reglen ikke gælder for alle familieoverdragelser af fast ejendom, da reglen kan fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, vurderes ud fra prisforskellen mellem det beløb, som overdragelsen af ejendommen sker for, og den reelle handelsværdi.

Hvis forskellen er væsentlig, har SKAT ret til at få ejendommen vurderet. Dette indebærer, at du udelukkende får mulighed for at lave familieoverdragelsen til en pris, der afviger op til 20 % fra den reelle handelsværdi i stedet for, at det beregnes ud fra den offentlige ejendomsvurdering, der oftest vil være lavere. Familieoverdragelsen vil som følge heraf formentlig ske til en højere pris.