Skat af lejeindtægter

Dine lejeindtægter er som udgangspunkt skattepligtige, uanset om du udlejer privat eller gennem et udlejningsbureau. Privat udlejning betyder,at du selv står for udlejning og ikke anvender et udlejningsbureau som eksempelvis Airbnb.

Hvor meget du skal betale i skat af dine lejeindtægter afhænger først og fremmest af, hvor lange perioder du udlejer boligen i. Her skelnes der mellem delvis- eller hel udlejning:

• Delvis udlejning: Udlejning af bolig i en periode på under 12 måneder eller udlejning af et værelse i boligen.

• Hel udlejning: Udlejning af bolig i mere end 12 måneder.

Hvis du skal leje din bolig ud, kan du nemt udarbejde lejekontrakten med Legal Desk.

Delvis udlejning

Ved delvis udlejning beskattes indtægterne som kapitalindkomst. Det betyder, at du kan vælge mellem bundfradragsmetoden eller regnskabsmetoden, når den skattepligtige indkomst opgøres. 

Anvender du bundfradragsmetoden, er lejeindtægterne skattefrie, så længe de ikke overstiger 32.200 kr. (2024). Overstiger dine lejeindtægter 32.200 kr., er 60 pct. af det overstigende beløb skattepligtigt. Dette vil sige, at det altså ikke er hele det overstigende beløb, der er skattepligtigt, men kun 60 pct. af dette. Dette bliver illustreret i nedenstående eksempel.

Anvender du i stedet regnskabsmetoden, kan du ved opgørelsen få fradrag for de udgifter, som er relateret til boligen, det drejer sig om udgifter til f.eks. ejendomsskat, varme og el. Fradraget må dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Ofte er bundfradragsmetoden mest fordelagtig. Se eksempel på, hvordan bundfradragsmetoden fungerer i praksis her:

Eksempel med bundfradragsmetoden: Sofie har udlejet sin bolig til William i syv måneder. Det har givet hende en lejeindtægt på 45.000 kr. Af disse 45.000 kr. kan Sofie starte med at fratrække bundfradraget på de 32.200 kr. (2024), hvilket efterlader 12.700 kr. Da det kun er 60 pct. af dette beløb, der er skattepligtig lejeindtægt, skal du trække 40 pct. af indtægten, hvilket giver et samlet skattepligtigt beløb på 7.620 kr., som er det, der skal angives på din årsopgørelse.

Hel udlejning

Ved hel udlejning af bolig beskattes indtægterne som udgangspunkt i din personlige indkomst. Fordi du udlejer i minimum 12 sammenhængende måneder, behandles udlejningen som erhvervsmæssig. Det betyder, at indtægterne betragtes som din almindelige lønindkomst. Fordi udlejningen behandles som erhvervsmæssig udlejning, har du som udlejer typisk mulighed for at vælge mellem tre beskatningsmetoder:

• Den almindelige indkomstmetode

• Virksomhedsordningen

• Kapitalafkastordningen

Uanset hvilken metode der anvendes, skal du lave regnskab over indtægter og udgifter og udfylde oplysningsskemaet (også kaldet selvangivelsen) på skat.dk.

Almindelig indkomstmetode

Ved den almindelige indkomstmetode reguleres indtægter og udgifter i den personlige indkomst. Udlejningsgevinst tillægges indkomsten, mens eventuelt tab fratrækkes. Indkomstmetoden giver dig som udlejer den mulighed, at boligrelaterede udgifter kan fratrækkes i lejeindtægten. Dette omfatter udgifter som vedligeholdelsesudgifter, renovationsudgifter, ejendomsskatter, forsikring af boligen m.m. Udgifter fratrækkes lejeindtægten og angives herefter i rubrik 111 i din opgørelse på skat.dk, mens underskud angives i rubrik 112.  

Virksomhedsordningen

Anvendes virksomhedsordningen betaler du skat efter andre regler. Ud over at kunne fratrække de boligrelaterede udgifter, kan du også få fradragsværdi for dine renteudgifter. Du skal stadig udarbejde regnskab til skat, hvor indtægter og udgifter, inkl. renteudgifter, fratrækkes lejeindtægten. Det beløb, som du ender med, er din nettolejeindtægt. Indtægten beskattes midlertidigt med 22 pct. og indsættes som opsparet overskud i virksomhedsordningen. Du kan selv bestemme, hvornår overskuddet skal udbetales til dig, hvorefter beskattes overskuddet efter din almindelige trækprocent.

Hvis du betaler topskat, men regner med at dette vil ændre sig i de kommende år, kan du vente med at udbetale overskuddet til dette tidspunkt, hvilket selvsagt sparer dig penge. Når overskuddet så udbetales, får du beskatningen på de, allerede på forhånd betalte 22 pct., tilbage af skat.

Kapitalafkastordningen

Ved anvendelse af kapitalafkastordningen beregnes der et kapitalafkast ud fra boligens værdi, som efterfølgende kan overføres til kapitalindtægten. Ligesom virksomhedsordningen, giver kapitalafkastordningen også mulighed for fradrag for boligrelaterede renteudgifter. For at beregne kapitalafkastet skal man bruge de gældende satser. Kapitalafkastsatsen for både 2019, 2020, 2021 og 2022 var 0 pct, mens den for 2023 var 3 pct. Derfor er der ikke noget at hente i forhold til fradragsværdien af renteudgifterne før 2023. Satsen for 2024 er ikke offentliggjort endnu.

Få udarbejdet din lejekontrakt med Legal Desk

Uanset om du skal leje din bolig helt eller delvist ud, så kan du nemt og billigt lave lejekontrakten med Legal Desk. Du fylder blot vores formular, betaler og så modtager du straks herefter din lejekontrakt, klar til underskrift med NemID.

Klik ‘Lav lejekontrakt nu’ og så er du i gang!