Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et dokument, der oplyser om en ejendoms tilstand. På den måde kan du få et overblik over kvaliteten og tilstanden af den bolig, du er interesseret i at købe. Det er kun en beskikket bygningssagkyndig, der kan lave rapporten, og den skal udarbejdes efter særlige regler og i overensstemmelse med huseftersynsordningens håndbog.

Ordningens formål er at beskytte forbrugere mod problemer med fysiske mangler og skjulte skader, når de køber eller sælger fast ejendom. For at benytte ordningen skal du som køber modtage en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring fra sælger. Sælger skal også tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien, inden købsaftalen bliver indgået. Bruger I huseftersynsordningen, bliver sælger frigjort for sit 10-årige sælgeransvar.

Ud over tilstandsrapporten er det også obligatorisk, at der bliver udarbejdet en elinstallationsrapport. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er dokumenter, der vil indgå i den endelige købsaftale og i skødet.

Se, hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen

Hvorfor skal jeg lave en tilstandsrapport?

Det er frivilligt, om man som sælger ønsker at få udarbejdet en tilstandsrapport, men de fleste vælger at gøre det. Tilstandsrapporten giver sammen med elinstallationsrapporten fordele for både køber og sælger:

• Sælger kan blive fri af sit tiårige ansvar og kan dermed slippe for eventuelle erstatningskrav i årene efter salget
• Køber får mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skader og fejl, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, eller som er skjulte fejl

Derudover er tilstandsrapporten en vigtig del af købers beslutningsgrundlag ved køb af ejendom. Det skal dog bemærkes, at en rapport beskriver fejl ved ejendommen, men ikke vedligeholdelsesmangler eller forhold, der er normale for en bygning med en given byggestil og alder.

Derfor er det vigtigt, at du som køber allierer dig med din egen bygningssagkyndige, der kan vurdere ejendommens stand og vejlede i forhold til de krav og forventninger, du har til ejendommen.

En tilstandsrapport er desuden et ufravigeligt krav for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapport for ejerlejligheder

Du kan lave en tilstandsrapport for alle typer af ejerboliger. Det vil sige enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt. 

Det er dog sjældent, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport for ejerlejligheder. Særligt, hvis der er tale om en stor ejerforening, mens det er nemmere i mindre foreninger med eksempelvis fire lejligheder.

Sker det, at der bliver lavet en tilstandsrapport, skal der laves to styks. En for selve lejligheden og en for det bygningsmæssige fælleseje. Ejerlejlighedens andel i fællesejet vil typisk fremgå af købsaftalen og af ejerforeningens vedtægter, sådan at forsikringsselskaber kan og vil tilbyde en ejerskifteforsikring.

Hvem skal udarbejde tilstandsrapporten?

Det er sælger, der skal bestille og betale for en tilstandsrapport. En gyldig tilstandsrapport skal være udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Den byggesagkyndige gennemgår ejendommen efter de gældende regler, og derefter beskriver han eller hun boligens tilstand og fejl i en standardiseret rapport, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Hvad skal en tilstandsrapport indeholde?

Skader er defineret i fire hovedgrupper:

1. Fysiske skader, som kan konstateres ved en visuel gennemgang af ejendommen med brug af enkle tekniske redskaber og orienterende målinger.
2. Manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, der kan føre til en skade eller i sig selv er en skade. Eksempelvis manglende bygningsdele eller manglende montering. Der er her tale om forhold, som man med rimelighed kan forvente er i orden.
3. Fejl, der kan føre til en skade, eller som i sig selv er en skade. Åbenlyse fejl skal registreres, også selvom de ikke længere er i udvikling. Mener bygningssagkyndig, at der ikke er problemer forbundet med byggefejlen, skal der skrives en begrundelse.
4. Åbenlyse afvigelser fra bygningslovgivningen (byggeloven, bygningsreglementer og generelle bygningstekniske forskrifter) skal registreres.

En skade – eller tegn på skade – bliver bedømt i forhold til, om bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. De observerede skader eller tegn på skader bliver klassificeret på fire niveauer ud fra en vurdering af, hvor alvorlige deres konsekvenser kan være. Konsekvenser er her en samlet betegnelse for brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser samt personskader som tilskadekomst, helbredsgener eller død.

Boligens tilstand bliver vurderet ud fra fire klassificeringer:

• Grå = Mindre alvorlige eller kosmetiske skader
• Gul = Alvorlige skader
• Rød = Kritiske skader 
• Spørgsmålstegn = Mulige skader

Graden af alvor på en skade, bliver vurderet ud fra, hvor hurtigt den vil udvikle sig. Husk, at prisen for udbedring af en skade ikke indgår i vurderingen. “Mulige skader” bør undersøges nærmere, hvilket kan kræve specialistviden eller specifikke undersøgelser.

Eksempler på typiske skader kan være: 

• Løse klinker
• Dårlige/manglende fuger
• Skader på taget
• Skader på fundament/sokkel
• Ujævn eller manglende isolering
• Defekter ved vådrum, herunder fuger, fliser med defekter og defekte gulvafløb

Sørg altid for at forstå omfanget af de forskellige skader. Få eventuelt hjælp af en byggesagkyndig, der kan bistå med køberrådgivning ved gennemgang af ejendommen.

Husk også, at tilstandsrapporten indeholder sælgers svar på en række spørgsmål vedrørende boligens stand, eksempelvis i forhold til om der tidligere har været særlige problemer eller større udbedringer.

Restlevetid for tag og hustypebeskrivelse

En tilstandsrapport indeholder også en vurdering af tagets resterende levetid. Her er der ikke tale om den byggesagkyndiges vurdering, men derimod en vurdering ud fra et skema, hvor man ud fra tagtypen og tagets alder giver et skøn på, hvor længe bygningsdelene kan holde.

I rapporten indgår også en generel beskrivelse af, hvordan huse af “samme slags” konstruktionsmæssigt kan være opført, og hvad man som boligejer skal være ekstra opmærksom på i forhold til den specifikke hustype. Hustypebeskrivelsen er et supplement til tilstandsrapporten.

Hvad indeholder en tilstandsrapport ikke?

Tilstandsrapporten omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Det betyder, at gennemgangen og tilstandsrapporten ikke indeholder en vurdering af:

• Skjulte bygningsdele og skjulte skader
• Ejendommens udseende og arkitektur
• Generelle forhold, der gælder hustypen (angives i hustypebeskrivelsen)
• Hårde hvidevarer
• Udendørs svømmebassiner og tilhørende installationer
• Markiser og baldakiner
• El-installationer (gennemgås i elinstallationsrapporten)
• Boligens lovlighed – medmindre der er åbenlyse overtrædelser af byggeloven
• Forhold af ubetydelig værdi, der ikke har indvirkning på bygningens brug

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport ligger typisk mellem 5.000 kr. og 8.000 kr. En pakke med både tilstandsrapport, energimærke og el-eftersyn koster mellem 8.000-15.000 kr. alt efter boligens størrelse, type og stand. Da priserne er individuelle fra bygningssagkyndig til bygningssagkyndig, er det altid en god idé at indhente flere tilbud. 

Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport må maksimalt være seks måneder gammel ved et boligsalg. Er rapporten ældre, inden ejendommen bliver solgt, skal den fornyes. Det kan sælger normalt få gjort for et mindre beløb ved henvendelse til den bygningssagkyndige, der har lavet den oprindelige rapport.

Denne artikel er udarbejdet i samarbejde med Danske Bygningssagkyndige