Tjekliste til en erhvervslejekontrakt

Forskel på erhvervslejeloven og lejeloven

Erhvervslejeloven sikrer klare retningslinjer for, hvordan udlejningen af et erhvervslejemål skal foregå. Erhvervslejeloven er karakteriseret ved høj grad af aftalefrihed, modsat lejeloven, der i høj grad tilgodeser og beskytter lejeren. Det betyder, at mange af de vilkår, der skal gælde for det specifikke erhvervslejemål, kan aftales frit mellem udlejer og lejer.

Nedenfor har vi listet de vilkår, som typisk er en fordel at inkludere i erhvervslejekontrakten og de vilkår, som er lovbestemte og derfor ikke kan afviges i en gyldig erhvervslejekontrakt.

Erhvervslejekontrakt er valgfri, men...

Ifølge erhvervslejeloven er det op til udlejer og lejer, hvorvidt der skal være en skriftlig erhvervslejekontrakt, der dokumenterer vilkårene i lejeforholdet. Det er dog lovbestemt, at der skal udarbejdes en erhvervslejekontrakt, hvis blot én af parterne gør krav på dette.

Vi anbefaler, at der altid laves en lejekontrakt for erhvervslejemålet, da en gyldig skriftlig aftale sikrer både lejer og udlejer. Erhvervslejekontrakten kan forebygge misforståelser, forglemmelser og konflikter, fordi den skaber faste og sikre rammer for udlejningen.

Der er ingen formkrav til udformningen af erhvervslejekontrakter, men for at leve op til erhvervslejeloven, skal de indeholde bestemte vilkår. Disse kan du se nedenfor.

Ekstra udgifter udover lejen

Det er et lovkrav, at udlejer skal oplyse lejer om ekstra udgifter, der måtte være i forbindelse med leje af erhvervslejemålet. Det kan f.eks. være fællesudgifter og udgifter til varme og varmt vand. Hvis udlejer ikke oplyser om dette i erhvervslejekontrakten, kan udlejeren ikke opkræve udgiften hos lejeren.

Udlejer skal derfor oplyse lejer om følgende i erhvervslejekontrakten:

• Hvilke typer af ekstra udgifter, der skal betales

• Et anslået beløb på størrelsen af den enkelte udgift

• Udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet (bortset fra udgifter til brændsel)

Ændring af lejen

Både udlejer og lejer har ret til at forlange, at lejen forhøjes eller nedsættes hvert 4. år, så lejen løbende svarer til markedslejen. Hvis der sker ændringer i lejen, skal dette varsles tre måneder før, at ændringerne træder i kraft.

Det er op til udlejer og lejer, hvordan lejen kan reguleres, men det skal fremgå af erhvervslejekontrakten, hvilken metode der benyttes. Det betyder altså, at lejer og udlejer kan vælge, at lejen eksempelvis reguleres hvert 2. år i stedet.

Sådan virker Legal Desk

Ændring af lejevilkår

I erhvervslejekontrakten skal udlejer og lejer bestemme, hvorvidt udlejer skal have ret til at ændre i lejevilkårene hvert 8. år. Denne bestemmelse giver også udlejer ret til at opsige lejer til udgangen af det 8. år, hvis lejer ikke accepterer de ændrede vilkår, der kræves.

Hvis denne bestemmelse indføres i erhvervslejekontrakten, skal der også tages stilling til, hvorvidt lejer skal have erstatning for tab forbundet med en eventuel opsigelse. Ifølge erhvervslejeloven har lejeren ret til at få erstattet tabet, men lejeren kan give afkald på denne ret på forskellige måder. Det kan gøres ved at aftale erstatningens størrelse på forhånd eller ved, at lejer og udlejer aftaler, at lejer ikke skal have erstatning.

Der gælder dog andre regler, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet. Et erhvervsbeskyttet lejemål betyder, at lejemålet har større værdi for virksomheden. Det kan f.eks. være tilfældet med restauranter. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet på tidspunktet, hvor erhvervslejekontrakten indgås, kan det ikke aftales i kontrakten, at lejer enten giver afkald på sin ret til erstatning eller at erstatningen har en forudbestemt størrelse.

Uanset hvad der gælder for din situation og hvad der vælges, er det nødvendigt, at der i erhvervslejekontrakten tages stilling til disse vilkår. Opretter du erhvervslejekontrakten gennem Legal Desk, indeholder kontrakten bestemmelser for ændring af lejevilkår, opsigelse af lejer i forbindelse med ændrede lejevilkår og erstatning for tab ved opsigelse og alle andre nødvendige vilkår.

Vedligeholdelse af lejemål

Ifølge erhvervslejeloven har udlejer ansvarlig for al vedligeholdelse af ejendommen og lejemålet i lejeperioden. Det kan dog aftales i erhvervslejekontrakten, at lejer skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvist.

Ombygning, installationer og retablering

I forhold til ombygninger og installationer i lejemålet, har lejer kun ret til at lave sådanne forandringer i lejemålet, hvis lejer får samtykke fra udlejeren til dette. Hvis lejer får samtykke fra udlejer, er det udgangspunktet, at lejer ikke skal fjerne det ændrede ved fraflytning (dette kaldes reetablering).  

Udlejer har dog ret til at kræve, at lejer reetablere lejemålet ved fraflytning. Denne ret skal beskrives i erhvervslejekontrakten. Hvis lejer og udlejer er enige om kravet om reetablering, skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen.

Lejeren har ret til at foretage almindelige ombygninger/installationer af el og afløb i lejemålet, hvis udlejer ikke har udstyret lejemålet tilstrækkeligt ift. disse. Dette kan udlejer ikke modsætte sig. Dog skal lejer give besked til udlejer i rimelig tid forinden, så udlejer har mulighed for selv at stå for udførelsen.

Skilte, udhængsskabe mv.

Lejeren har ret til at opsætte skilte, udhængsskabe osv. Lejeren har ikke pligt til at fjerne dette ved fraflytning. Hvis lejer ønsker at fjerne det, skal lejer aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelse. Det betyder, at lejemålets stand ikke må forringes i forbindelse med nedtagning af f.eks. skilte, når lejer fraflytter lejemålet.

Almindelig ombygning

Lejer har ret til at foretage ombygninger, der er “sædvanlige for lejerens virksomhed” og som ikke er til ulempe for ejendommen eller øvrige lejere. Lejer kan som udgangspunkt udføre ombygningen, når lejer har givet udlejer besked herom.

Hvis ombygningen er til ulempe for ejendommen eller for eventuelle øvrige lejere, kan udlejer modsætte sig ombygningen. Denne bestemmelse gælder, hvis der ikke aftales andet i erhvervslejekontrakten.

Derudover har lejer også ret til at foretage installationer og ombygninger, hvis en offentlig myndighed kræver det. Denne ret kan ikke fraviges i erhvervslejekontrakten. Udlejer kan derfor ikke modsige sig dette, men skal dog have mulighed for at indflydelse på sådanne ombygninger og installationer, eksempelvis hvor installationer skal placeres i lejemålet. Hvis andet ikke er aftalt i erhvervslejekontrakten, skal lejer fjerne ombygning og installationer ved fraflytning.

Istandsættelse ved fraflytning

I erhvervslejekontrakten har lejer og udlejer mulighed for at aftale, om- og i hvilket omfang lejemålet skal istandsættes ved fraflytning. Hvis det ikke aftales i kontrakten, bestemmer erhvervslejeloven, at lejer skal aflevere lejemålet i stand som ved overtagelse.

Afståelsesret

I erhvervslejekontrakten skal udlejer og lejer tage stilling til, om lejer skal have afståelsesret. Afståelsesret betyder, at lejer har ret til at lade en anden lejer, inden for samme branche, overtage lejemålet på samme vilkår. Hvis der ikke skrives noget om dette, bestemmer erhvervslejeloven, at lejer har ret til afståelse af lejemålet.

Udlejer kan dog modsætte sig dette, hvis den anden udlejer eksempelvis har dårlig økonomi eller ikke har kendskab til branchen. Derfor er det vigtigt, at det i erhvervslejekontrakten klart defineres, hvad “samme branche” indebærer.

Derudover bør der tages stilling til, om lejer kan afstå lejemålet til et kapitalselskab. Hvis ikke andet er aftalt i erhvervslejekontrakten, har en lejer med afståelsesret under visse betingelser også lov til at lade et aktie- eller anpartsselskab overtage lejemålet.

Branchebeskyttelse

Ifølge erhvervslejeloven står det udlejer frit for at udleje andre lokaler i ejendommen til konkurrerende virksomheder inden for samme branche. Hvis lejer skal beskyttes mod dette, skal det aftales i erhvervslejekontrakten under branchebeskyttelse.

Lejers opsigelse

Lejer kan opsige lejekontrakten uden særlig grund med et opsigelsesvarsel på tre måneder. For opsigelse af garager, stalde og lignende gælder kun én måneds opsigelse. Opsigelsesvarslet kan forlænges gennem aftale i erhvervslejekontrakten, men aldrig forkortes.

I kontrakten kan lejer og udlejer aftale, at der skal gælde en uopsigelighedsperiode. I denne periode kan hverken lejer eller udlejer opsige lejemålet.

Hvis lejekontrakten er tidsbestemt, kan lejer kun opsige lejemålet, hvis det er aftalt med udlejer og angivet i erhvervslejekontrakten.  

Udlejers opsigelse

I erhvervslejeloven er det bestemt, at udlejer kun kan opsige lejekontrakten, hvis udlejer har gyldige opsigelsesgrunde (opsigelse i forhold til ændrede lejevilkår gælder som et gyldigt grundlag). Undtagelsesvist har udlejer ret til at opsige lejeforholdet for garager, stalde og lignende uden særlig grund.

Erhvervslejelovens opsigelsesgrunde er følgende:

1. Udlejer kan opsige lejemålet, hvis udlejer selv vil benytte lejemålet. En sådan opsigelse kræver dog ét års varsel.
   

2. Udlejer kan opsige lejemålet, hvis nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at lejemålet må fraflyttes. I sådanne tilfælde skal udlejer tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art, hvis udlejningen af lokalerne fortsætter efter ombygningen.
   

3. Udlejer kan opsige lejemålet, hvis lejer ikke overholder lejemålets husreglement. Dette gælder uanset om det er lejer selv, lejers personale eller lejers lejere (ved fremleje).
   

4. Hvis der er aftalt uopsigelighed, kan udlejer kun opsige lejer, hvis lejer ikke overholder lejemålets husreglement.
   

5. Hvis lejekontrakten er tidsbestemt, kan udlejer kun opsige lejeforholdet, hvis det er aftalt i lejekontrakten og en af lovens opsigelsesgrunde er årsag hertil.
   

Opsigelse i erhvervsbeskyttede lejemål

Lejeren af et erhvervsbeskyttet lejemål kan kun opsiges, hvis lejer ikke overholder god skik og orden (husreglement), eller hvis opsigelsen er rimelig ud fra begge parters vurdering.

Bemærk at udlejer ikke har ret til at opsige en erhvervsbeskyttet lejer, hvis udlejer selv vil benytte lejemålet til at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Uenigheder - Tvistebehandling

Uenigheder/tvister mellem udlejer og lejer afgøres som udgangspunkt af boligretten. Dog kan man aftale i erhvervslejekontrakten, at det er voldgiftsretten, der behandler sådanne sager.

Derudover kan man også aftale, hvorvidt det er alle sager eller bestemte typer af sager, der skal behandles af voldgiftsretten. Voldgiftsbehandlinger bliver afgjort hurtigere, men er også dyrere end behandlinger ved boligretten. Derudover kan en voldgiftsafgørelse ikke ankes. Vær opmærksom på, at du i denne lejekontrakt ikke kan indføre denne bestemmelse.

Urimelige aftaler

Hvis der er indgået urimelige aftaler, eksempelvis på baggrund af ulige magtforhold mellem parterne, kan boligretten/voldgiftsretten annullere sådan en aftale helt eller delvist.