8 ting du skal vide om lejeloven

Skal jeg betale skat af mine lejeindtægter?

Hvorvidt du som udlejer skal betale skat af dine lejeindtægter afhænger af, om udlejningen anses som delvis- eller hel udlejning. Delvis udlejning er, når boligen udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder, eller når der er tale om udlejning af et værelse i boligen. Hel udlejning er, når hele boligen udlejes i mere end 12 sammenhængende måneder. Ved delvis udlejning skal der kun betales skat af den del af lejeindtægterne, der overstiger bundfradraget, hvor der ved hel udlejning er flere skattemæssige forhold, der påvirker, hvor meget skat der skal betales af lejeindtægterne. 

Hvor meget må udlejer fastsætte huslejen til?

Det er ikke altid kun op til udlejer, hvor høj huslejen skal være. Huslejen skal nemlig ofte fastsættes ud fra en række objektive faktorer, såsom boligens beliggenhed, og hvornår boligen er opført. Udlejer (og lejer)  skal derfor være opmærksomme på, om boligen er opført før eller efter 1991. Er boligen opført efter 1991, kan udlejer og lejer frit aftale huslejen i lejekontrakten. Er boligen opført før 1991, fastsættes huslejen enten ved “omkostningsbestemt leje” eller ud fra “det lejedes værdi”. Fastsættelsen  afhænger af, hvilken kommune boligen er beliggende i. Du kan læse mere om fastsættelse af husleje her.

Hvem har pligt til vedligeholdelse af boligen?

Som udgangspunkt er det udlejer, der er ansvarlig for vedligeholdelse af lejeboligen. I mange tilfælde vil det dog være aftalt i lejekontrakten, at lejer er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse, og udlejer ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse. Vedligeholdelse omfatter kun de genstande, som er en fast del af boligen, såsom opvaskemaskine. Hvis du som lejer eksempelvis medbringer din egen mikroovn, har udlejer ikke noget ansvar ift. vedligeholdelsen af mikroovnen. Lejeren har derudover som udgangspunkt ansvar for at vedligeholde og evt. forny låse og nøgler. Læs mere om vedligeholdelse af lejemål her.

Med en fyldestgørende lejekontrakt, minimeres risikoen for stridigheder mellem udlejer og lejer. Du kan nemt få  på rammerne for lejemålet ved at oprette en lejekontrakt med Legal Desk.

Du kan nemt lave en fyldestgørende lejekontrakt med Legal Desk her.

Se hvordan Legal Desk virker

Hvad sker der hvis boligen beskadiges?

Hvem der har ansvaret for beskadigelse, afhænger grundlæggende af, hvorvidt beskadigelsen er sket som følge af almindeligt slitage, eller om lejeren (eller lejerens gæster) har behandlet boligen/genstanden uforsvarligt. Hvis der er tale om en beskadigelse, der opstod inden lejeren flyttede ind, som eksempelvis en defekt stikkontakt, er det udlejer, der er ansvarlig for udbedringen. Hvis lejeren har foretaget installationer, ombygninger eller ændringer i boligen, vil lejeren typisk være ansvarlig for skader, som skyldes disse. 

Eksempel: Sofie har udlejet sin lejlighed til William. William kommer en dag til at sparke en fodbold ind på ruden, og ruden går i stykker. Selvom det ikke var Williams intention, at ruden skulle gå i stykker, har han handlet uforsvarligt. Han skal derfor selv erstatte den ødelagte rude. Hvis ruden derimod var gået i stykker, fordi den var gammel og ikke kunne klare frost, ville Sofie derimod være ansvarlig. 

Har udlejer krav på depositum?

Depositum og forudbetalt leje er udlejers økonomiske sikkerhed. Depositum sikrer, at udlejer f.eks. kan istandsætte eventuelle skader, som boligen er blevet påført af lejeren ved dennes fraflytning. Som lejer skal du derfor være opmærksom på, at du ikke er garanteret at få dit depositum tilbage. Depositum er ikke lovbestemt, men derimod et krav, udlejer har ret til at stille. Krav om depositum skal dog altid beskrives i lejekontrakten.

Depositum kan fastsættes til en værdi op til måneders husleje. Hvis der skulle ske en stigning i huslejen, kan udlejer kræve yderligere depositum, så det igen svarer til 3 måneders husleje. Ved fremleje kan udlejer som alternativ til depositum kræve, at lejer stiller sikkerhed i form af enten bankgaranti eller indbetaling til særskilt deponeringskonto. 

Hvad er reglerne omkring opsigelse af lejekontrakt?

Opsigelse af et lejeforhold skal ske ud fra bestemmelserne i lejekontrakten. Det afgørende er her, om kontrakten er tidsbegrænset eller ej. Ved en tidsbegrænset kontrakt ophører lejemålet automatisk ved udgangen af perioden, og udlejer kan kun opsige lejeren tidligere, hvis særlige grunde taler herfor. Hvis der er indgået en lejekontrakt uden tidsbegrænsning, kan udlejer som udgangspunkt heller ikke opsige lejer, medmindre lejer eksempelvis misligholder lejemålet. Hvis du som lejer ønsker at opsige et lejemål uden tidsbegrænsning, har du som udgangspunkt tre måneders opsigelsesperiode. Læs mere om opsigelse og særlige grunde til opsigelse her.

Gælder der andre regler ved udlejning af et værelse?

Hvis du vil udleje et værelse i din bolig, skal du være opmærksom på, om der hører et selvstændigt køkken med til værelset eller ej, da det har betydning for opsigelsen. Hvis værelset ikke har selvstændigt køkken, og lejekontrakten ønskes opsagt, er opsigelsesvarslet som minimum kun én måned. Hvis lejeren omvendt har adgang til et selvstændigt køkken, er opsigelsesvarslet derimod ét år, fra udlejers side, da værelset bliver betragtet som en hel bolig. Som lejer har du som udgangspunkt 1 måneds opsigelse ved leje af værelse uden eget køkken, og 3 måneders opsigelse for værelse med eget køkken.

Reglerne omkring vedligeholdelse, beskadigelse og depositum er de samme, uanset om det drejer sig om udlejning af et enkelt værelse eller en hel bolig. Huslejen på et værelse fastsættes ud fra det lejedes værdi, hvor du blandt andet kan sammenligne med, hvad tilsvarende værelser i samme område koster at leje. Læs mere om udlejning af værelse her.

Kan jeg fremleje min lejebolig?

Som lejer af en lejebolig har du mulighed for at udleje boligen til en tredjemand. Dette kaldes fremleje. Det er som udgangspunkt muligt at fremleje en bolig i op til to år, hvis følgende betingelser er opfyldt:

• 1) Fremlejen sker til beboelse, og ikke erhvervsmæssigt brug

• 2) Lejers fravær er midlertidig og skyldes enten udstationering, studieudveksling, sygdom eller lignende 

Udlejer (den der ejer boligen) kan dog modsætte sig fremlejen, hvis:

• 1) Selve ejendommen, som boligen er en del af, omfatter færre end 13 beboelseslejligheder

• 2) Det samlede antal af “nye” lejere overstiger antallet af beboelsesrum i boligen

Fremleje sidestilles med, at lejeren har besøgende i boligen. Det betyder, at det er den oprindelige lejer, som er ansvarlig for skader, der forvoldes af fremlejetageren. Hvis fremlejetageren har handlet uforsvarligt, kan den oprindelige lejer dog sende krav mod fremlejetageren, som eventuelt kan trækkes fra fremlejetagerens depositum eller fra beløbet på en særskilt deponeringskonto, hvis der er indbetalt penge på en sådan. Hvis du skal fremleje din bolig, kan du med fordel anvende Legal Desks fremlejekontrakt.

Få lejekontrakten lavet med Legal Desk

Står du og skal udleje din bolig, kan du til hver en tid bruge Legal Desk til at få lavet en lejekontrakt. Du udfylder blot vores formular, betaler og så modtager du straks en færdigudarbejdet lejekontrakt, der kun mangler at blive underskrevet med MitID.

Det har aldrig været nemmere, og du kan gå i gang med din lejekontrakt allerede i dag ved at klikke ‘Lav lejekontrakt nu’ nedenfor.