Huslejestigning efter nettoprisindeks

Hvad er nettoprisindekset?

Nettoprisindekset er et indeks som bruges til at regulere priser og andre betalinger, herunder lejebetalinger, så de følger den generelle økonomiske udvikling i samfundet. Nettoprisindekset bygger på udviklingen i de varer og tjenesteydelser, som indgår i det private forbrug og dermed samfundets økonomiske situation.

Indekset opgøres på baggrund af de faktiske forbrugerpriser, hvor blandt andet moms og varetilknyttede afgifter er fratrukket. Beregningen sker ud fra samme data som forbrugerprisindekset - den eneste forskel mellem disse to indekser er blot, at nettoprisindekset er friholdt for afgifter samt tilskud.

Huslejestigning efter nettoprisindekset for boliglejemål

Hvordan man som udlejer af lejemål til beboelse kan regulere lejen efter nettoprisindekset afhænger af, hvilke regler lejemålet er omfattet af. Reglerne er nemlig forskellige alt efter om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Tidligere fandtes reglerne for regulerede kommuner i boligreguleringsloven, men i dag er alle reglerne samlet i lejeloven.

Ureguleret kommune

Hvis lejemålet ligger i en ureguleret kommune, og udlejeren vil kræve huslejestigning efter nettoprisindekset, skal dette fremgå klart og tydeligt af lejekontrakten, ligesom detaljerne for lejereguleringen efter nettoprisindekset også skal beskrives i lejekontrakten.

Reguleret kommune

Hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune, og er dermed omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, gælder der nogle særlige regler for huslejestigning efter nettoprisindekset. Udlejer kan efter lejeloven vælge at regulere de udgifter som udlejer har til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring efter udviklingen i nettoprisindekset. Det vil sige, at det ikke er hele huslejen, der kan reguleres efter nettoprisindekset, men kun den del af huslejen, der går til udgifter til ejendommen.

Hvis udlejer vælger at forhøje huslejen efter nettoprisindekset,  kan det kun gøres for perioder på to år ad gangen, hvor lejen reguleres en gang om året.

Eksempel:
Ulrik har en husleje på 4.500 kr. om måneden. Efter han har boet i lejligheden i et et år, får han besked på, at huslejen vil stige efter nettoprisindekset grundet øget omkostninger. Lejeforhøjelsen har virkning tre måneder efter der er givet besked om huslejestigningen, og vil kunne reguleres én gang årligt i en to-årig periode.

Ved udløbet af to-års perioden skal Ulriks udlejer beregne den omkostningsbestemte leje, og hvis lejen ved to-års periodens udløb overstiger den omkostningsbestemte leje, skal udlejer med virkning fra tidspunktet for to-års periodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje. Herefter vil en ny lejeregulering efter nettoprisindekset tidligst få virkning 12 måneder efter, at lejen er beregnet.

Udlejere af lejemål i regulerede kommuner har lovmæssig ret til at regulere lejen efter nettoprisindekset, og det skal det derfor ikke skrives ind i lejekontrakten. Det betyder, at udlejer blot kan meddele om huslejestigningen skriftligt til lejer.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen

Huslejestigning efter nettoprisindekset for erhvervslejemål

Hvis der er tale om et erhvervslejemål, er der ikke de samme beskyttelsesvilkår for lejer, som der er i Lejeloven i forhold til privat beboelse. Udlejer og lejer kan således frit vælge, om der skal gælde en lejeregulering efter nettoprisindekset i henhold til Erhvervslejeloven. Dette kan altså være et supplement til andre muligheder for lejeregulering for erhvervslejemål såsom markedslejeregulering.

Du kan selv vælge, hvilken form for lejeregulering du ønsker i Legal Desks Erhvervslejekontrakt.

Hvordan beregnes en lejeregulering efter nettoprisindekset?

Hvis lejen reguleres efter nettoprisindekset, betyder det i praksis, at udlejer kan hæve eller nedsætte lejen, eller dele af lejen (regulerede kommuner), en gang om året med den procentdel, som nettoprisindekset er steget eller faldet med. Hvis nettoprisindekset er steget med 2 % betyder det, at lejer skal betale 2 % mere i leje end året før. Det kan for erhvervsleje bestemmes, at lejereguleringen skal være et minimum, som f.eks. mindst 2 % om året.

Hvis lejemålet er i en ureguleret kommune, kan regnestykket for huslejestigningen efter nettoprisindekset se ud som følger:

Eksempel:
Julie lejer en bolig til 6.500 kr. om måneden. Den 1. januar hvert år reguleres hendes leje efter nettoprisindekset for juni måned i det foregående år. Prisindekset for juni 2015 er 115,4, mens prisindekset for juni 2016 er 117,6. Nettoprisindekset er altså steget med 1,9 % (117,6 - 115,4 / 115,4 = 0,019 = 1,9 %).

Den samme stigning skal altså anvendes på huslejen, hvorfor huslejen skal stige med 123,5 kr. (6.500 kr. x 0,019 = 123,5 kr.), hvilket betyder, at den samlede husleje bliver 6.623,5 kr. om måneden efter huslejereguleringen (123,5 kr. + 6.500 kr. = 6.623,5 kr.).

Hvis lejemålet er i en reguleret kommune, beregnes huslejestigningen efter nettoprisindekset på følgende måde:

Eksempel:
Mette lejer en lejlighed, der er omfattet af Boligreguleringsloven. Hun betaler 5.000 kr. i husleje hver måned, hvoraf de 1.000 kr. går til offentlige udgifter, herunder skatter, afgifter, renholdelse osv. Udlejeren ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindekset. Nettoprisindekset er siden sidste år steget med 2 %.

Da lejligheden ligger i en reguleret kommune, betyder det, at regulering af lejen efter nettoprisindekset kun omfatter de 1.000 kr. af huslejen, som går til offentlige udgifter til ejendommen. Lejereguleringen efter nettoprisindekset beregnes derfor således: 1.000 kr. x 0,02 % =  20 kr. = 1020 kr. + 4.000 kr. (ren husleje) = 5.020 kr. Mettes husleje bliver derfor forhøjet til 5.020 kr.

Hvorfor skal lejen reguleres i forhold til nettoprisindekset?

Nettoprisindekset beskriver som nævnt den udvikling i de priser, der generelt er i samfundet. Lejeregulering i forhold til nettoprisindekset sikrer derfor, at lejemålet bevarer sin realværdi over tid, da lejen på denne måde følger prisudviklingen i samfundet. Hvis lejen ikke reguleres med nettoprisindekset, markedslejen eller lignende, er der en risiko for, at huslejen ikke vil følge med udviklingen i samfundet, hvilket i praksis kan betyde, at udlejer vil modtage en husleje, der er under hvad lejemålet er værd.