Huslejestigning

Hvilke regler gælder for huslejestigning for lejemål til beboelse?

Der er forskellige regler, der gælder for huslejestigninger, alt efter om der er tale om et lejemål til beboelse eller et lejemål til erhverv. Denne artikel handler om huslejestigning i forhold til privat beboelse. I vores artikel om lejeregulering for erhvervslejemål, kan du få svar på, hvad der gælder for erhvervslejemål.

Lejeloven eller Boligreguleringsloven?

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der er to former for lovgivning, der bestemmer, hvordan huslejen må reguleres for lejemål til beboelse. Et lejemål kan enten være omfattet udelukkende af Lejeloven eller i visse tilfælde af både Lejeloven og Boligreguleringsloven.

Hvornår må huslejen stige?

Det, der afgør, hvor meget og hvornår en udlejer må hæve huslejen, er lejemålets placering, hvornår ejendommen er opført og hvad udlejer og lejer har aftalt i lejekontrakten og dermed om lejemålet er omfattet af Lejeloven eller Boligreguleringsloven. Der er overordnet fem former for huslejestigninger, disse er følgende:

• Huslejestigning til at dække driftsudgifter - hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter

• Huslejestigning efter det lejedes værdi - hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi

• Huslejestigning efter nettoprisindeks

• Aftalt huslejestigning - hvis udlejer og lejer aftaler en huslejestigning

• Huslejestigning ved forbedringer

Hvis huslejen forhøjes, kan udlejer også kræve at hæve depositummet, så det svarer til 3 måneders husleje, medmindre der i lejekontrakten er angivet, at depositummet ikke forhøjes i takt med lejestigning. Læs mere om depositum og forudbetalt leje her.

Udlejer og lejer kan aftale reglerne for huslejestigning i lejekontrakten – opret lejekontrakt gennem Legal Desk og spar 2.000 kr., hvis det er et privat lejemål og 8.000 kr., hvis det er et erhvervslejemål, nemt og hurtigt.

Opret lejekontrakt til private lejemål her

Opret lejekontrakt til erhvervslejemål her

Nedenfor gennemgår vi minutiøst de fem typer af huslejestigninger.

Huslejestigning til at dække driftsudgifter

Hvornår må huslejen stige?

Hvis driftsudgifter til et lejemål stiger, kan udlejer kræve at forhøje huslejen. Driftsudgifter omfatter blandt andet skatter (f.eks. ejendomsskatter), afgifter (f.eks. vandafgifter), renholdelse (f.eks. kloakbidrag), administration og forsikring og vedligeholdelse af ejendommen. Driftsudgifterne bliver dækket gennem lejers husleje. Det betyder, at hvis disse udgifter stiger, kan udlejer forhøje lejen for at udligne forskellen, der måtte være i huslejen og udlejers udgifter til driften.

Eksempel:
Søren betaler 5.000 kr. i husleje, hvoraf 500 kr. går til udlejers samlede udgifter til ejendomsskatter og andre offentlige afgifter. 1. januar stiger ejendomsskatterne og kloakbidraget, hvilket medfører, at udlejers samlede udgifter herefter bliver 1.000 kr. Udlejer kan derfor hæve Sørens husleje til 5.500 kr., så længe dette ikke væsentligt overstiger, hvad der betales for lignende lejemål.

Der er derfor ikke et decideret tal på, hvor meget huslejen må stige, da det er individuelt fra lejemål til lejemål, hvor mange udgifter der går til drift i ejendommen, og dermed hvad den maksimale leje må være. Dog må huslejen aldrig overstige det lejedes værdi, det vil sige lejen må ikke være væsentlig højere end lejen for lignende lejemål.

Hvilke lejemål er omfattet?

Alle ejendomme til beboelse, er omfattet af huslejestigning til at dække driftsudgifter, uanset om lejemålet er udelukkende er omfattet af Lejeloven eller også Boligreguleringsloven.

Krav til huslejestigning til at dække driftsudgifter

En udlejer må ikke bare kræve huslejestigning fra den ene dag til den anden. Der er derfor en række krav, der skal opfyldes for at udlejer på gyldig vis må forhøje huslejen med begrundelsen i at dække driftsudgifterne. Disse krav er følgende:

• Lejeforhøjelsen kan som udgangspunkt gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis udlejer dog meddeler lejer om lejeforhøjelser senest 5 måneder efter at ændringerne i driftsudgifterne er trådt i kraft, kan udlejer kræve virkning af lejeforhøjelsen fra det tidspunkt, hvor udgifterne ændrede sig.

• Udlejer skal sende en skriftlig varsling om huslejestigningen, der skal indeholde en beregning af, hvordan ændringen af lejen forekommer og oplysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse inden for 6 uger. Hvis lejeren gør indsigelse og udlejeren stadig insisterer på lejeforhøjelse kan sagen indbringes for Huslejenævnet.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen

Huslejestigning efter det lejedes værdi

Hvornår må huslejen stige?

Hvis huslejen for et givent lejemål ligger langt fra, hvad huslejen for lignende lejemål er, kan udlejeren kræve huslejestigning, så lejen svarer til det lejedes værdi. For at finde det lejedes værdi sammenligner man det givne lejemål med lignende lejemål, der har samme placering, samme stand, samme størrelse osv. Dog skal lejen være væsentlig lavere eller højere, helt præcist 10-15 %, end det lejedes værdi for at denne reguleringsregel kan anvendes.

Eksempel:
Mette betaler 5.000 kr. i leje for sit lejemål, men 3 år efter at hun flyttede ind i lejemålet, er der sket meget i nabolaget, og den gennemsnitlige leje for lignende lejemål i nabolaget er nu 6.500 kr. Udlejer kan derfor kræve huslejen hævet til 6.500 kr. i henhold til kravene beskrevet nedenfor.

Hvilke lejemål er omfattet?

Alle ejendomme, der er placeret i en kommune, der er reguleret af Lejeloven må kræve huslejestigning efter det lejedes værdi. Som udgangspunkt vil det derimod ikke være muligt, at kræve huslejestigning på baggrund af det lejedes værdi, hvis lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven. Dog er der to undtagelser, hvor udlejer gerne må kræve huslejestigning efter det lejedes værdi, selvom lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven. Disse undtagelser er:

1. Ejendomme, hvor der er færre end 6 lejemål

2. Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen

Krav til huslejestigning efter det lejedes værdi

For at der kan ske en gyldig huslejestigning efter det lejedes værdi, er der følgende krav udlejer skal opfylde:

• Udlejer må først kræve huslejestigning efter det lejedes værdi 2 år efter lejemålets indgåelse, eller 2 år efter sidste lejeforhøjelse med begrundelse i denne regel

• Lejeforhøjelsen kan kræves uanset aftalt uopsigelighed

• Lejeforhøjelsen kan ske med 3 måneders varsel

• Udlejer skal give lejer skriftlig besked om lejeforhøjelsen. Meddelelsen skal indeholde en klar oplysning om, hvor meget huslejen vil stige med, en begrundelse for huslejestigningen og oplysning om, at lejeren har en indsigelsesfrist på 6 uger. Hvis udlejeren stadig insisterer på huslejestigningen kan det blive nødvendigt at involvere Huslejenævnet.

• Huslejestigningen må først træde i kraft den 1. i den måned, som indtræder tre måneder efter udlejer har fremsat kravet om huslejestigningen

Alle ovenstående krav skal være opfyldt for at lejeforhøjelsen kan træde i kraft, hvis ikke de er det, kan lejeren se bort fra varslingen.

Huslejestigning efter nettoprisindeks

Hvad er lejestigning efter nettoprisindekset?

Huslejen kan også reguleres efter nettoprisindekset. Kort sagt belyser nettoprisindekset udviklingen i de varer og tjenesteydelser, der indgår i det private forbrug og dermed samfundets økonomiske situation. Hvis der er aftalt huslejestigning efter nettoprisindekset, kan huslejen hvert år forhøjes med den procentdel som nettoprisindekset er steget med i det foregående år. 

Hvilke lejemål er omfattet?

Huslejeregulering efter nettoprisindekset kan anvendes på både lejemål, der udelukkende er omfattet af Lejeloven såvel som lejemål, der også er omfattet af Boligreguleringsloven. Der er dog forskel på kravene til, hvordan lejereguleringen skal gennemføres og hvorvidt det skal skrives ind i lejekontrakten. Herudover skal man være opmærksom på, at reglerne om lejeregulering efter nettoprisindekset først blev indført med den nye Lejelov fra 1. juli 2015. Derfor gælder de beskrevne regler kun for lejemål, der er indgået efter denne dato.

Krav til huslejestigning efter nettoprisindeks

Der er forskellige krav til huslejestigning efter nettoprisindeks, alt efter om lejemålet er omfattet af Lejeloven eller Boligreguleringsloven. Læs hvilke regler der gælder for de to lovgivninger i vores artikel om nettoprisindeks.

Huslejestigning efter aftale

Udlejer og lejer kan også indbyrdes aftale en huslejestigning. Det behøver ikke stå i lejekontrakten, men kan eksempelvis ske ved, at udlejer skriver til lejer, at han eller hun ønsker at hæve huslejen og hvis lejer accepterer dette, så er der indgået en aftale om huslejestigning. I et tilfælde som dette, behøver udlejeren ikke at følge kravene om huslejestigninger i Boligreguleringsloven, da det blot er reglerne om juridisk bindende aftaler, der bliver gældende.

Man skal dog være opmærksom på, at lejer ikke behøver at godkende en sådan huslejestigning, hvis den ikke lever op til kravene i lovgivningen eller lejekontrakten. Hvis lejer accepterer en sådan huslejestigning, og det viser sig, at den ikke lever op til kravene i lejelovgivningen, kan den indbringes for Huslejenævnet eller Boligretten, hvor den kan blive afvist som ugyldig.

Huslejestigning ved forbedringer

Hvornår må huslejen stige?

Hvis lejemålet forbedres betydeligt, som følge af eksempelvis renovation, tilbygning eller lignende, kan udlejer hæve huslejen. For at udlejer kan kræve huslejestigning som følge af forbedringer, skal der være tale om forbedringer i sådan en grad, at det hæver lejemålets værdi væsentligt. De nærmere specifikke krav til, hvornår forbedringerne er tilstrækkelige, kan findes i henholdsvis Lejeloven og Boligreguleringsloven.

Hvilke lejemål er omfattet?

Både lejemål, der udelukkende er underlagt Lejeloven samt lejemål, der er underlagt Boligreguleringsloven, kan gennemføre huslejestigninger på baggrund af betydelige forbedringer af lejemålet.

Krav til huslejestigning for forbedringer

Før at udlejer kan iværksætte forbedringer af lejemålet med dertilhørende huslejestigning, er der en række krav, der skal være opfyldt. Kravene er følgende:

• Lejeforhøjelsen må ikke overstige forhøjelsen af det lejedes værdi (den nærmere beregning veksler alt efter hvilke regler lejemålet er underlagt)

• Hvis der er en beboerrepræsentation for lejemålet, skal disse indkaldes til orientering forud for, at forbedringerne gennemføres

• Lejeren skal modtage et skriftligt varsel, der skal indeholde oplysninger om blandt andet grunden til lejeforhøjelsen, beregningen for lejeforhøjelsen og lejers mulighed for at gøre indsigelse

• En lejeforhøjelse på baggrund af forbedringer skal varsles med mindst 3 måneders varsel, men dog tidligst fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført.

Trappeleje er afskaffet

Før den nye Lejelov trådte i kraft den 1. juli 2015, kunne udlejer regulere huslejen efter det, der hedder trappeleje. Trappeleje betyder, at huslejen stiger hvert år med et bestemt beløb pr. en bestemt fastsat dato, der er aftalt i lejekontrakten.

Eksempel på trappeleje: 
Jonas har lejet en lejlighed i tre år. Huslejen var til at starte med 5.000 kr. om måneden. I lejekontrakten har Jonas og udlejeren aftalt, at huslejen hvert år skal stige med 125 kr. den 1. januar (trappeleje). Det betyder, at Jonas nu, efter at have boet i lejligheden i 3 år, betaler 5.375 kr. om måneden i husleje.

Det er ikke længere muligt at aftale trappeleje. Lejekontrakter, der er indgået før den 1. juli 2015 med aftale om trappeleje, er dog fortsat gældende indtil den dag, hvor lejer opsiger lejemålet.

Lav en lejekontrakt online med Legal Desk

Med Legal Desk kan du nemt og hurtigt lave en gyldig lejekontrakt, der indeholder alt det en lejekontrakt skal indeholde, herunder hvorvidt der skal være mulighed for huslejestigning efter Lejeloven eller huslejen skal fastfryses. Læs mere om lejekontrakten her.