Overtagelse af ejerpantebrev

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev minder om et pantebrev, dog med den forskel, at ejeren af det pantsatte aktiv – typisk en fast ejendom – pantsætter den til sig selv. Ejerpantebrevet udnyttes derefter ved, at ejeren giver en eller flere personer underpant i ejerpantebrevet, eksempelvis som sikkerhed for et boliglån hos banken.

Ejerpantebrevet kan oprettes, selvom ejeren endnu ikke har planer om at give nogen underpant i sin ejendom. Det skyldes, at ejerpantebrevet kan tjene som en pladsholder i prioritetsordenen. Prioritetsordenen er den rækkefølge, som pantebrevene i den faste ejendom er blevet oprettet og tinglyst i. Det er også den rækkefølge, som de personer, der har pant i ejendommen får udbetalt penge i, hvis ejendommen sælges på tvangsauktion.

Eksempel: Troels har købt sin faste ejendom for 5.000.000 kr. i 2015 og har i 2019 oprettet to almindelige pantebreve på hver 2.000.000 kr. til fordel for to forskellige panthavere. Troels ønskede dog at optage et lån på 1.000.000 kr. hos Nordbanken i 2020, og han tilbød i den forbindelse Nordbanken pant i hans faste ejendom. Nordbanken afviste at yde lånet til Troels, da Nordbanken synes det var for risikabelt at komme sidst i køen i den faste ejendoms prioritetsorden. Det skyldes, at Nordbanken tvivlede på, at ejendommens salg på tvangsauktion kunne indbringe nok penge til at dække Nordbankens krav på sidstepladsen.

Hvis Troels inden pantsætningen til de 2 andre panthavere havde haft oprettet et ejerpantebrev på 1.000.000 kr., der kunne tjene som en pladsholder, så ville ejerpantebrevet have førstepladsen i prioritetsordenen. I et sådant tilfælde kunne Troels tilbyde Nordbanken underpant i ejerpantebrevet mod, at de ville yde ham lånet. Dette ville Nordbanken formentlig acceptere på grund af ejerpantebrevets førsteplads i prioritetsordenen.

Der bliver derfor både oprettet ejerpantebreve, som er underpantsatte og ikke er underpantsatte til andre. Ejerpantebreve kan dog i begge tilfælde overdrages. 

Hvordan overtager jeg et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev kan overtages af en anden, når det pantsatte aktiv skal sælges. Hvis det pantsatte, som sælges, er en fast ejendom, kan ejerpantebrevet overtages af ejendommens nye ejer.

Fordi ejeren af det aktiv, som ejerpantebrevet gælder, både er pantsætter og panthaver, så vil en overdragelse af pantebrevet medføre et kreditor- og debitorskifte.

Hvad er et kreditor- og debitorskifte?

En debitor er en person, der skylder en anden noget. Den person, som debitor skylder noget til, er kreditor. Hvad angår pantebreve, er debitor den person, der pantsætter et aktiv. Den person, der får pant i aktivet er kreditor og panthaver. Når et ejerpantebrev overtages af en ny ejer, sker der både et kreditor- og debitorskifte, da ejeren af pantebrevet var både pantsætter og panthaver. 

Hvad skal jeg gøre for at overdrage et ejerpantebrev?

Når pantebrevet overdrages, skal både den gamle og nye ejer underskrive et dokument, der bekræfter overdragelsen og at der dermed sker et kreditor- og debitorskifte. Derudover skal der laves en påtegning på ejerpantebrevet om overdragelsen, og ejerpantebrevet skal tinglyses på ny.

Denne tinglysning betyder, at den faste tinglysningsafgift på 1.730 kr. skal betales igen af den nye ejer. Vedkommende skal dog ikke betale stempelafgiften på 1,45 % af ejerpantebrevets samlede værdi. 

Skal eventuelle underpanthavere give samtykke til overtagelse?

Ejerpantebrevet udnyttes kun ved underpantsætning til andre panthavere, hvilket betyder, at underpanthaverne også er kreditorer på ejerpantebrevet. Da et debitorskifte som udgangspunkt kræver samtykke af kreditor, kræver en overtagelse af et ejerpantebrev derfor også samtykke fra eventuelle underpanthavere. Samtykke betyder blot, at de skal godkende overtagelsen for, at den kan gennemføres.