Pantebrev

Hvad bruges et pantebrev til?

Pantebreve anvendes typisk i forbindelse med køb af fast ejendom, da størstedelen af købere er nødsaget til at optage lån, for at kunne betale købesummen. Långivere i forbindelse med pantebreve udgøres derfor typisk af banker, realkreditinstitutter eller andre pengeinstitutter. I selve pantebrevet nedskrives lånets betingelser og formaliteter som et bevis på, at der foreligger en gyldig aftale.

At ejendommen stilles til sikkerhed betyder, at hvis låntageren, typisk ejeren af ejendommen, bliver ude af stand til at kunne afdrage på lånet, eller på anden måde ikke overholder låneaftalen, så kan långiveren kræve huset solgt på tvangsauktion. Långiveren kan dermed vælge at få indfriet den manglende gæld plus renter, som dermed tages ud af den salgssum, som ejeren får ved tvangssalget. Resten af salgssummen får ejeren af ejendommen selvfølgelig til sig selv, medmindre der også er andre, som har pant i den samme ejendom. 

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen

Hvilke pantebreve findes der?

Som udgangspunkt findes der fire typer af pantebreve: ejerpantebreve, sælgerpantebreve, realkreditpantebreve og skadesløsbreve. Fælles for dem alle er, at långiveren har pant i en ejendom, samt at denne ejendom kan ende på tvangsauktion, hvis låntager ikke overholder aftalen. 

• Ejerpantebrev:

Et ejerpantebrev bruges ved boligkøb eller køb af andre større investeringer. Det specielle ved ejerpantebreve er, at ejeren af ejendommen (kaldet låntageren) både er kreditor og debitor i låneforholdet. Det betyder altså, at ejeren reserverer “en plads” i ejendommen således, at denne plads kan stilles til rådighed for en bank, hvis ejeren f.eks. skal optage et banklån.

Ejerpantebreve ses ofte som en betingelse for at optage lån. Når du stiller din ejendom som sikkerhed kaldes det underpantsætning, hvilket vil sige, at ejeren har ret til at blive boende og bruge ejendommen på normal vis, men banken har en vis rettighed over ejendommens værdi. 

Du kan læse mere om ejerpantebreve her. 

• Sælgerpantebrev:

Ved et sælgerpantebrev er det sælgeren af ejendommen, der udsteder pantebrevet til køberen. I stedet for at modtage den fulde købesum ved overtagelsen, indvilger sælger sig i at få beløbet udbetalt løbende. Sælgerpantebreve bruges ofte, hvis der er nære relationer mellem sælger og køber, f.eks. generationsskifte. Det ses også brugt i situationer, hvor ejendommen er svær at sælge, og køberen kun vil/kan betale købesummen løbende.

Sælger og køber kan selv fastsætte lånets rammer, men renten kan i visse tilfælde være høj, da sælger løber en større risiko. I prioritetsrækken, som gennemgås nedenfor, er et sælgerpantebrev typisk også placeret bag andre lån såsom realkreditlån og banklån. 

• Realkreditpantebrev:

Et realkreditpantebrev oprettes ofte ved køb af en ejendom, hvor der skal optages et realkreditlån til finansiering af købesummen. Udover pant i selve ejendommen, erkender køberen/ejeren af ejendommen også samtidig, at han skylder et beløb til realkreditinstituttet. Det hele nedskrives i realkreditpantebrevet, som derfor også udgør et slags gældsbrev. Hermed får realkreditinstituttet en større sikkerhed, da pantebrevet både indeholder en skylderklæring samt bevis på pant i ejendommen. 

• Skadesløsbrev: 

Et skadesløsbrev er et pantebrev, hvor ejeren af en ejendom giver en udvalgt långiver sikkerhed i denne ejendom, mod at ejeren får udbetalt et lån, men hvor lånets størrelse ofte ikke er fastlagt på forhånd.

Der gælder dog en undtagelse til dette, som lyder på, at hvis skadesløsbrevet skal tinglyses, så skal der angives et maks. beløb inklusiv renter, som lånet kan komme op på. Denne form for pantebreve bruges, hvis der er et mellemstående mellem en långiver og låntager og kan f.eks. angå et kassekreditlån.

Tinglysning og prioritetsrækkefølge 

Som udgangspunkt er det ikke tilstrækkeligt for pantebrevets gyldighed, at det blot er aftalt mellem parterne, uden at der gøres mere. Et pantebrev anses først som gyldigt fra det tidspunkt, hvor det er blevet tinglyst. Tinglysning af et pantebrev betyder, at långiverens rettighed over pantet i ejendommen registreres i det offentlige tinglysningssystem. Ved tinglysningen sikres denne rettighed således, at denne har en plads i ejendommens prioritetsrækkefølge. 

Der opstår en såkaldt prioritetsrækkefølge i en ejendom, hvis ejeren har optaget mere end ét lån, som er givet med pant i ejendommen. Dette kan f.eks. være, hvis ejeren har optaget et ejerpantebrev og et realkreditpantebrev. Her kan der opstå en tvist om, hvem der står forrest til at få deres gæld opfyldt, hvis låntageren bliver erklæret konkurs. Her er det ikke stiftelsestidspunktet af pantebrevet, men derimod tinglysningstidspunktet, som har afgørende betydning.

Eksempel: Sara har lavet et pantebrev i sin ejendom, som gives til hendes bank d. 15 marts, i forbindelse med at hun skulle låne 200.000 kr. Sara har også lavet et skadesløsbrev d. 27 marts, som gives til Nicolai samme dag. Dagen efter tinglyser Nicolai skadesløsbrevet, mens banken først tinglyser ejerpantebrevet nogle dage efter Nicolai. Hermed stilles Nicolai krav før bankens krav ift. at få det tilgodehavende tilbagebetalt.

Hvis en ejendom sælges på tvangsauktion, så betales dén långiver med 1. prioritet først, og de andre långivere betales herefter med det tilbageværende beløb. Du kan læse mere om tinglysning her.