Overdragelse af bolig efter afdød forælder

Hvad gør jeg, når en af mine forældre dør?

Når én af dine forældre dør, skal det besluttes, hvad der skal ske med vedkommendes ejendele. Hvis vedkommendes ægtefælle stadig er i live, kan det være, at ægtefællen ønsker at blive siddende i uskiftet bo. I så fald er der ikke meget, du skal gøre, da boligen blot overlades i ægtefællens varetægt uden skifte.

Det er dog ikke helt nemt, når der skal ske et skifte af boet. Ved skifte bliver der rådet over den afdødes bolig, og formuerne bliver fordelt mellem arvingerne. For at arvingerne kan råde over boet, skal ejerskabet over boligen videregives gennem tinglysning af skifteretsattesten. Skifteretten udsteder en gratis skifteretsattest, når den har truffet afgørelse om, hvordan boet skal behandles. Skifteretsattesten skal tinglyses før den er gyldig.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen.

Skifteretsattest

Når skifteretsattesten er tinglyst, bliver du som ægtefælle eller arving medejer eller eneejer af ejendommen. Det betyder, at du kan belåne ejendommen, få indefrosset ejendomsskatterne og sælge ejendommen.

Så snart en person dør, bliver informationen om vedkommendes dødsfald meddelt digitalt til CPR-registret. Tinglysningsretten modtager automatisk en opdatering herom, hvorefter de ændrer adkomsthaveren (personen med ret til boet) til “boet efter”.

Hvis du planlægger at sælge boligen, vil det derfor ikke være nødvendigt at tinglyse skifteretsattesten til “boet efter”, da dette sker af sig selv.

Ønsker du at sælge boligen, skal dette gøres på normal vis med en købsaftale og et skøde.

Privat skifte

Ved privat skifte behandles den afdødes bolig af efterkommerne, uden at skifteretten bliver indblandet. Et privat skifte kræver dog, at følgende præmisser er opfyldt:

• Arvingerne skal være enige.

• Arvingerne skal erklære, at boets værdi overstiger dets gæld – er dette ikke tilfældet, bliver boet behandlet af skifteretten.

• Mindst én af arvingerne skal være til stede ved skiftet og være solvent (i stand til at betale). Der skal i denne sammenhæng underskrives en solvenserklæring.

• Mindst én af arvingerne skal have bopæl i Danmark – ellers skal der stilles sikkerhed for boafgifternes betaling.

Arvingerne skal inden for 6 måneder efter boets udlevering, indsende en opgørelse over boets aktiver og passiver til skifteretten i to eksemplarer – dette kaldes en åbningsstatus. 

Hvis der er en formue, skal der også laves en boopgørelse, hvor boets aktiver og passiver opgøres. Denne skal ligeledes sendes til skifteretten i to eksemplarer, dog senest 15 måneder efter dødsdagen.

Debitorskifte af ejerpantebrev

Hvis der er et ejerpantebrev i boligen, skal der også foretages et såkaldt debitorskifte. Ejerpantebreve bruges til at stille sikkerhed over for eksempelvis en bank eller et realkreditinstitut, når der skal lånes penge. Derfor er det meget normalt, at der er oprettet et ejerpantebrev i boligen, da de færreste har råd til at købe deres bolig kontant.

Når boligen overdrages til dig, skal du derfor indsættes som den nye debitor (skyldner) i ejerpantebrevet. Dette kaldes et debitorskifte.

Læs mere om debitorskifte her

Overdragelse af bolig med henblik på salg

Hvis du ønsker at sælge boligen

Er dit ønske at sælge boligen, kan dette gøres på to måder. Du kan enten lade dødsboet overdrage dig boligen (hvis du er berettiget hertil), hvorefter du sælger den, eller du kan sælge boligen direkte fra dødsboet.

Det anbefales at sælge boligen direkte fra dødsboet, da du dermed er fritaget for ansvar, hvis der er fysiske mangler ved boligen. Dog er det en god idé at få udarbejdet en tilstandsrapport, så køber kan tegne en ejerskifteforsikring. Det er nemlig mere attraktivt at købe en bolig, hvis køber har denne mulighed. Boligen skal desuden også tømmes inden den sælges, medmindre andet er aftalt med køber.

Vælger du at overtage boligen fra dødsboet for derefter at sælge den, gælder reglerne for almindelig salg af fast ejendom. Det kan både blive en dyr og besværlig affære, da det kræver en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring, før du som sælger kan fralægge dig ansvaret for fysiske mangler ved ejendommen. 

Hvis du ønsker selv at overtage boligen

Ønsker du selv at overtage boligen, men er der flere arvinger, der står til at eje en andel af den, har du mulighed for at købe dem ud. Derudover er det en god idé at få udarbejdet en tilstandsrapport for boligen, inden den overgår fra dødsboet. Så har du også mulighed for selv at tegne en ejerskifteforsikring og være ansvarsfritaget for fysiske mangler.