Boligkøb – trin for trin

1. Læg budget

Som noget af det første, bør du danne dig et overblik over din økonomiske situation. Derfor bør du starte med at lægge et budget over dine indtægter og udgifter for at finde ud af, hvor stor en boligudgift, du kan have.

2. Få forhåndsgodkendt et lån

Når du har lagt et budget, bør du kontakte din bank med henblik på at blive forhåndsgodkendt til et lån. Du kan som udgangspunkt låne din årsløn (brutto) ganget med tre. Planlægger du at købe et hus eller en ejerlejlighed, kan du typisk låne 80 % af boligens værdi som et realkreditlån, hvor de sidste 20 % deles som enten udbetaling eller et almindeligt boliglån.

Der er stor forskel på realkreditlån og boliglån, da et boliglån er et relativ dyrt lån. Skal du købe andelsbolig, vil hele lånet typisk være et boliglån. Selvom du bliver forhåndsgodkendt til et lån, skal banken endeligt godkende købet af den specifikke bolig.

3. Tjek salgsopstilling

Når du har fundet den eller de boliger, du har interesse i, bør du få en salgsopstilling af boligen/boligerne. En salgsopstilling viser blandt andet udgifter som skatter, afgifter, forsikringer mm. En salgsopstilling afspejler altså de udgifter, der er forbundet med at eje den givne bolig. Det vil i salgsopstillingen også fremgå, hvor meget sælger har brugt på forbrug i boligen.

Sådan virker Legal Desk

 4. Tjek tilstands-, elinstallations- og energimærkerapport

Sælger skal sørge for, at der udarbejdes en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og en energimærkerapport. 

• Tilstandsrapporten skal oplyse om boligens fejl og mangler og skal udarbejdes af en byggesagkyndig. De angivne fejl og mangler får karakter alt efter, hvor alvorlige de er.
• Elinstallationsrapporten skal udarbejdes af en elinstallatør og skal oplyse om boligens elinstallationer både ude og inde. Fejl og mangler får karakter på samme måde som i tilstandsrapporten.
• Energimærkerapporten skal oplyse, hvilke energimæssige optimeringer, der kan foretages i boligen og til hvilken pris, eksempelvis udskiftning af vinduer eller udskiftning af oliefyr.

5. Ejerskifteforsikring

Når der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, er det muligt at tegne en ejerskifteforsikring, hvis der er tale om køb af fast ejendom. En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker over eventuelle skader, fejl eller mangler i boligen, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet. En ejerskifteforsikring dækker både køber og sælger, og det betyder også, at begge parter betaler for forsikringen.

6. Bankens vurdering

Når du har gennemgået de forskellige rapporter, skal din bank vurdere, hvorvidt du kan finansiere boligen. Hvis banken giver grønt lys til, at du kan købe boligen, skal du give ejendomsmægleren besked om, at du er interesseret. Det er også her, at du påpeger, hvis du ønsker nedslag i prisen, eller hvis du har andre betingelser.

7. Flere interesserede købere

Hvis der er flere interesserede købere til en bolig, er det alene op til sælger, hvem der skal købe og til hvilken pris, hvis der er givet forskellige bud.

8. Gennemgang og underskrift af købsaftalen

Hvis du skal købe boligen, skal der udarbejdes en købsaftale. En købsaftale er en skriftlig aftale, hvor køber og sælger bliver enige om de vilkår og betingelser, der skal gælde for handlen. Købsaftalen er derfor meget detaljeret og skal indeholde alle relevante oplysninger omkring boligen.

9. Fortrydelsesret

Som køber har du altid en fortrydelsesret på seks hverdage fra den dag, hvor aftalen er underskrevet af begge parter. Du skal dog være opmærksom på, at det koster 1 % af købesummen, som skal betales til sælger, hvis du gør brug af fortrydelsesretten. Det betyder altså, at selvom du ikke vil købe boligen alligevel, skal du betale et beløb til sælger. Derudover skal beløbet være indbetalt til sælger inden fristen på de seks hverdage er udløbet. Betales beløbet ikke inden fristens udløb, er køber bundet af handlen.

10. Opsætning af skøde

Hvis bolighandlen ikke fortrydes skal der skrives et skøde. Et skøde er det sidste og endelige dokument i bolighandlen, der dokumenterer, at du som køber er den retmæssige ejer af ejendommen. Skødet er først gyldigt, når det er tinglyst, da det er gennem tinglysningen, at handlen og dermed ejerskiftet registreres offentligt.

Skødet indeholder kun de overordnede informationer om bolighandlen, bl.a. boligens adresse, køber og sælgers personlige oplysninger og købesummen.

11. Berigtigelse af købesum

Handlen kan betragtes som endelig, når begge parter har underskrevet købsaftalen. For at handlen finder sted i praksis, skal handlen så at sige berigtiges Når en bolighandel berigtiges betyder det, at sælger modtager købesummen og køber opnår ejendomsret over boligen. Dette sker gennem deponering og tinglysning af skøde.

12. Overtag boligen

Når alle formaliteter er i orden, og pengene er overført til sælger, skal huset overdrages til køber. I købsaftalen har køber og sælger aftalt en overtagelsesdato, hvor køber får nøglerne fra enten sælger selv eller en ejendomsmægler.  

Ved samme lejlighed bør du som køber aflæse vand, el , gas, olie mm. sammen med sælger, og herefter oplyse om ejerskiftet til de relevante forsyningsselskaber. De aflæste tal bruges til at udarbejde en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er en oversigt over, hvordan køber og sælger fordeler boligens udgifter, såsom ejendomsskat, ejerforeningsudgift mm. Derudover er det en god idé, at du også umiddelbart herefter, tjekker op på om alle stikkontakter virker, om hårde hvidevarer virker, og om der er kommet nye skader i boligen efter berigtigelsen.

13. Forsikre din bolig

Når du har købt en bolig, bør du tegne en række forsikringer. Der er typisk to forsikringer, du som ejer af fast ejendom, som minimum bør tegne; en indboforsikring, der dækker dine ejendele og en husforsikring, der dækker skader på selve bygningen og udvalgte elementer på grunden.