Gæld i ejendom

Hvad er gæld i ejendom?

Gæld i ejendom er helt normalt, hvorfor det ikke er noget, du skal frygte. Når du køber en bolig, er det typisk nødvendigt at låne penge til finansiering af købesummen. Dette lån kaldes et boliglån og optages enten som et realkreditlån og/eller et banklån. Når du optager et boliglån, vil pengeinstituttet kræve sikkerhed for lånet, hvilket sker gennem et pantebrev i din bolig.

Et pantebrev i din bolig betyder, at du har givet sikkerhed for tilbagebetaling af lånet i din boligs værdi. Misligholder du med andre ord låneaftalen, kan pengeinstituttet kræve din bolig solgt på tvangsauktion for derigennem at få indfriet deres lån til dig. Så længe du overholder din låneaftale, betyder det altså ikke noget, at du har gæld i din bolig.

I praksis opstår der først gæld i din bolig, når pantebrevet i boligen er blevet tinglyst. Tinglysning er en offentlig registrering, som bliver gennemgået længere nede i artiklen.

Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev er et dokument, der fungerer som bevis på, at du har optaget et lån mod at give sikkerhed for lånet i din bolig. Et pantebrev er med andre ord et gældsbrev, hvor ejendommen udgør sikkerheden for lånet/gælden. Et pantebrev kan sammenlignes med et “noget-for-noget”-princip, hvor du får lov til at låne penge, mens långiver modtager renter som præmie for lånet, samt sikkerhed for lånets tilbagebetaling i ejendommens værdi.

For at stille sikkerhed i boligen for et lån, skal der udstedes et pantebrev i boligen, hvori du er angivet som debitor, og långiver er angivet som kreditor. Ved at pengeinstituttet får sikkerhed i din bolig i form af pantebrevet, kan de begære ejendommen solgt på tvangsauktion i tilfælde af, at du ikke tilbagebetaler lånet som aftalt. Med andre ord er det vigtigt, at du overholder din låneaftale.

Se hvordan Legal Desk virker. Artiklen fortsætter under videoen. 

Pantebrevstyper og prioritetsstilling

Der findes flere typer af pantebreve, herunder ejerpantebrev, sælgerpantebrev, realkreditpantebrev og skadesløsbrev. Når du belåner din ejendom i et pantebrev, skal du således være opmærksom på de forskellige typer. Foretager du et boligkøb, vil din bank eller realkreditinstitut dog typisk hjælpe dig med dette. Du kan læse mere om de forskellige typer af pantebreve her.

Der kan udstedes flere pantebreve i samme ejendom, såfremt du optager flere lån med sikkerhed i din bolig. Skal du eksempelvis låne penge til at købe ny bil, vil långiver sandsynligvis kræve sikkerhed i din bolig. Hermed vil både dit pengeinstitut og din bilforhandler have pant i boligen. Et pantebrev er først endeligt gyldigt, når det er tinglyst. Er der flere pantebreve i samme bolig, vil tinglysningstidspunktet være afgørende for, hvem af långiverne, der har ret til at blive fyldestgjort først ved et eventuelt tvangssalg. Den långiver, der først har tinglyst et pantebrev, vil have første prioritet, mens den långiver, der har tinglyst et pantebrev bagefter vil have anden prioritet osv.

Prioritetsstilling

Prioritetsstillingen har stor betydning for långiver i tilfælde, hvor der ikke er nok friværdi i ejendommen til dækning af alle pantebrevene. I så fald er det kun de pantebreve, der er højt oppe i prioritetsstillingen, der når at blive dækket. Prioritetsstillingen afgør nemlig rækkefølgen, hvori långiverne får dækket deres lån.

Den prioritetsstilling, som et pantebrev får, vil også afspejle lånets vilkår – des bedre prioritetsstilling pantebrevet har, des mere gunstige lånevilkår.

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en offentlig registrering ved domstolene af visse juridiske dokumenter, herunder pantebreve. Et pantebrev skal således tinglyses for at opnå gyldighed, og et pantebrev, der ikke er blevet tinglyst i en fast ejendom, må vige for et pantebrev, der er tinglyst i ejendommen. Når et juridisk dokument skal tinglyses, skal der betales en tinglysningsafgift, hvis størrelse afhænger af dokumenttypen. Ved tinglysning af et pantebrev, skal der betales en fast afgift på 1.730 kr., og en variabel afgift på 1,5 % af det pantsikrede beløb. Pantebreve kan tinglyses på Tinglysning.dk.